崔媽媽/違建是可以出租的嗎?

由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依《民法》規定訴請排除侵害,要求拆違建,可見承租違建仍是有風險。

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▲雖然違建出租並不代表不合法,但承租違建仍是有其風險,房客在承租前務必先仔細評估。
▲雖然違建出租並不代表不合法,但承租違建仍是有其風險,房客在承租前務必先仔細評估。

圖文/崔媽媽基金會

崔媽媽基金會常接到民眾來電詢問:「我租的是頂樓加蓋,那應該是違建吧?」、「房東可以出租這樣的房子嗎?」、「我可以租這樣的違建嗎?」其實,雖然承租的是違章建築,但承租的這份租約仍是有效的。

這是為什麼呢?因為,在自己擁有全部產權之 「私有土地」上搭建違章建築者,建造者雖因未能辦理建物所有權之保存登記,所以在法律上並無「建物所有權」之合法保障,但在司法實務上,仍認為建造者擁有該建物之事實上處分、管理之權能(例如可以買賣,也可以使用、收益,當然也可以出租)。

因此,建造者或其受讓者(買受違章建築的人),對該違章建築自然有使用及出租之權利。但問題來了!如果違建被拆除,那房客的權益該怎麼辦呢?這時,房客是有權向房東請求賠償的。

違建若因舉發,遭主管機關拆除,或經訴請法院拆除,在判決確定遭強制拆除時,房客因未能依約使用,依法可向房東要求損害賠償,例如提前終止租約之違約金、搬遷費用、已裝設的第四台與網路費用等等。反之,在未有拆除公告前,房客不能以「擔心被拆除」為原由,主張終止租約,否則就算是房客違約。

當房東收到拆遷公告時,就應立即告知房客,若因房東刻意隱匿,造成房客損失,房客不僅可向房東求償,房東甚至可能涉嫌詐欺。

崔媽媽的小叮嚀:

由於大樓、公寓的頂樓平台是屬於全體住戶所有,頂樓違建不論新舊,只要其他住戶不同意讓原使用者繼續使用,即可依《民法》規定訴請排除侵害,要求拆違建,可見承租違建仍是有風險。

●崔媽媽基金會,起源於無殼蝸牛運動,從1989年一路走來,自許成為大眾的「居住保姆」,關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。

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