崔媽媽/外牆下起瓷磚雨 傷人砸車誰負責?

▲外牆下起瓷磚雨,傷人砸車誰負責?(圖/崔媽媽基金會提供)

圖文/崔媽媽基金會

隨著天氣冷熱變化日趨劇烈,建築物外牆磁磚剝落的現象也更顯頻繁,意外造成過往人車的傷害是大家都不樂見的,但礙於修繕費用所費不貲,最後不免演變成住戶與管理委員會互相推諉的局面。應急之道,許多社區選擇架設臨時性安全防護網,但如此不僅影響門面,長此以往也會傷及建築本體,實在不是治本之道。那麼,關於外牆的修繕權責,到底該由誰負責呢?

直覺上,因為外牆的連貫性,我們很容易將其視為全體所有權人的共有部分,但崔媽媽基金會提醒,其實外牆同時具有專有及共有雙重性質。

公寓大廈管理條例第56條載明「獨立建築物所有權之牆壁,以牆之外緣為界。附屬建築物以其外緣為界辦理登記」,也就是說,建築物所有權的登記面積,包括四周牆壁之厚度,除了像是連接各樓層梯廳、公共樓梯的外牆,是屬全體區分所有權人共有,連接個人家戶陽台、客廳、臥房等部分的外牆,則屬個別所有權人專有,當然這部分的修繕維護、砸傷賠償責任也應由個別所有權人負擔。

雖然如此,實際上當行人、車輛被掉磚砸傷時,經常是難以判斷磁磚原本的位置,且修繕工程浩大,住戶個別施作改善也不符合經濟效益。

因此,崔媽媽基金會建議社區不妨透過公寓大廈管理條例第8條「公寓大廈周圍上下、外牆面….該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」的關係,除了將架設廣告物、鐵窗的管理權責交給管理委員會,同時也通過以公共基金來修繕外牆面,亦即將外牆的管理權利與維修義務同時交給管理組織負責,如此會是比較簡易可行的管理方法。

●崔媽媽基金會,起源於無殼蝸牛運動,從1989年一路走來,自許成為大眾的「居住保姆」,關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。

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