崔媽媽/破解租屋定金羅生門

▲租屋支付定金時請記得要求房東簽立收據。

圖文/崔媽媽基金會

剛出社會的新鮮人小花,開心來到外縣市展開新生活,透過網路找到一間美輪美奐的獨立套房,房租一個月一萬五,小花付了一萬塊定金預計下個月入住。在搬遷前夕房東告知房子已另提供給遠房親戚使用,無法如期租給小花,沒房住的小花該何去何從?

付出定金卻沒房住的狀況時有耳聞,除了遇到詐騙集團只能求助警方之外,一般來說在支付定金的時候勢必會收到房東的收據。以此狀況而言,因為是可究責於房東端的緣故,所以房客可以依「民法第249條」向房東主張加倍返還定金。換個立場說,倘若今天是因為房客私人因素導致無法承租這個房子,房東當然也可以主張沒收定金,並將房屋繼續出租給下一位房客。

什麼情況下可以拿回/退回定金,彼此不拖不欠呢?如果今天是無法究責於任何一方的原因導致這份契約無法順利開始的時候。舉例來說:當發生天災,房子已損壞到無法供人居住使用。

一般來說定金合理的金額,可用月租金的十分之一至十分之三來計算。當房東提出需支付定金一萬塊遠大於十分之三時,房客可以拒絕支付這筆費用,待獲得更進一步的共識之後再支付也不遲。

小花取得房東的賠償之後,順利找到下一間房租一萬三的物件,支付了兩個月押租金兩萬六千及首月租金一萬三後,卻在起租日前因為家裡發生事故無法繼續承租了,房東主張契約已經生效,要求沒收二個月押租金另外再收取一個月違約金之後,才能順利終止租約,使用者付費,小花還沒住進房子裡卻要吐出相當於三個月的租金金額請問合理嗎?

契約在簽立的當下就生效

一般來說,契約在簽立的當下就已經生效了。租約起始日簡單說是指"開始支付房租"的日期,但在起始日之前,通常房東會提供鑰匙供房客搬遷,這段時間房客都是可以合理使用這間房屋的。以小花的狀況來說,因為契約已經生效,即使未到起始日,小花不繼續將契約履行完都算是違反契約的一種,所以理當支付房東違約金。

押租金≠違約金

押租金的用意,是在於當房客點退房屋之後,若有欠租或是房屋有修繕之必要時,房東得以使用這筆錢來支付。違約金是指當甲乙雙方任一方要終止租約需賠償另一方的費用,兩者在性質上與功用上皆不相同。以小花的案例來說,契約上載明,若須提前終止租約,須賠償對方一個月違約金,所以流程上小花須賠償房東相當於一個月租金的違約金,而房東需返還小花兩個月的押租金。由於一進一出的會計程序,所以房東只需返還小花一個月的押金即可,但並不表示押租金等於違約金。

●崔媽媽基金會,起源於無殼蝸牛運動,從1989年一路走來,自許成為大眾的「居住保姆」,關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。

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